法律不支持卖家故意违约获利

2017-11-24 03:45

  新快报讯 记者杨英杰 通讯员 胡敏怡报道 随着房地产交易市场越发火爆,近年来,法院受理有关房屋买卖合同纠纷案件数量持续增多。为打击违约行为,保障房屋买卖交易市场稳定,进行以案普法,近日,东莞市第一陈斯院长对一房屋买卖合同纠纷案件进行公开开庭审理并当庭宣判,判决卖家须继续履屋买卖合同。

  2017年2月25日,钟女士、蒋女士、第三人中介公司签订了一份《房地产买卖合同》,该房地产成交价为105万元。钟女士已按合同约定按期交纳定金及付清首期款,并于2017年4月24日与银行签订借款合同。同时,该合同约定:该房地产处于抵押状态,蒋女士应于签署本合同之日起90日内还清贷款,办妥解除抵押登记手续,并将房地产证原件托管于中介公司;钟女士须于2017年3月10日前申请按揭,若其在90日内贷款未审核通过,则合同解除不承担违约;合同第八条第1、2款(违约责任条款),该条款为格式条款,约定:“如钟女士违约,则由蒋女士定金,而蒋女士有权将该房地产转让予任何人并不可进一步追究违约责任;如蒋女士违约,则须返还双倍定金给钟女士,钟女士不可进一步要求赔偿或逼使蒋女士继续履行合同。”

  市民钟女士诉称,合同签订后其支付了5万元定金及27万元首期款给蒋女士,并依约履行了合同。但蒋女士却至今仍未履行合同,已经构成违约,为此钟女士向法院起诉,请求判令蒋女士继续履行合同、撤销案涉买卖合同的相关无效条款及赔偿其损失共计3.4万余元。而蒋女士则认为钟女士已违反合同相关约定,双方合同已解除,并据此提起反诉,要求解除双方签订的《房地产买卖合同》。

  庭审中,蒋女士辩称由于无法筹集足够资金,导致不能按期还清贷款及办妥解除抵押登记的手续。但双方曾协商同意其在今年8月底之前赎楼,但附加条件要求其赎楼之前交付房屋以便装修,若蒋女士无法按时赎楼则承担装修费,但双方就此问题及交付房屋后的物业费问题无法达成一见。后因钟女士起诉了本案,而其也没有继续筹集资金,故至今未能履行买卖合同。同时,蒋女士主张钟女士并未按照合同约定时间申请按揭,已违反合同约定。

  对此,钟女士辩称申请按揭实际由中介公司组织,由于中介拖延导致未能按时申请按揭;且钟女士已按照合同约定在签订合同之日起90日内完成申请贷款审核通过的手续。第三人中介公司确认由于自身问题导致钟女士没有按照约定的2017年3月10日前去申请按揭。

  法院审理认为,变更赎楼时间因双方未能达成一见,故不能认为构成合同的变更,但蒋女士因自身原因无法继续履行合同,属明显故意违约,而钟女士已按照合同约定完成履行,并无违约。其双方签订的合同第八条第1、2款中的约定,买方违约时,没有卖方可享有要求继续履行合同的,但卖方违约时,则买方不可要求继续履行合同,双方的义务明显违反公平、等价有偿的法律原则,明显当事人履行合同,并鼓励解除合同,不符合《中华人民国合同法》第八条,属于可撤销的合同条款。

  再者案涉楼盘房价已上涨30%-40%,如蒋女士违约,仅需支付10万元的双倍定金,与钟女士因合同未能履行造成的利益损失差距悬殊。因此,东莞市第一陈斯院长当庭宣判,判决撤销案涉买卖合同的相关无效条款,要求蒋女士须继续履行《房地产买卖合同》,并向钟女士支付相关损失费共计1万余元。

  东莞市第一陈斯院长强调,合同订立是为了履行,双方订立合同不是为了解除。如果因一方故意违约,违约方还可以获得利益,这是法律不能支持的;故对守约方应当予以,违约方则应当承担相应的责任。